11. Sijoituskiinteistöt

M €

2015

2014

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1.

3 708,8

3 510,3

Hankitut sijoituskiinteistöt *)

187,1

169,5

Ajanmukaistamisinvestoinnit

45,8

29,1

Myydyt sijoituskiinteistöt

-14,9

-28,8

Aktivoidut vieraan pääoman menot

2,0

2,5

Voitto/ tappio käypään arvoon arvostamisesta

70,3

26,2

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12.

3 999,2

3 708,8

 

Käyvät arvot sisältävät Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin varoihin luokitellut sijoituskiinteistöt yhteensä 534,3 miljoonaa euroa.
Konsernilla on hankintasitoumuksia uudistuotanto- ja peruskorjauskohteista, jotka on esitetty liitteessä 28.
*) Sisältää mm. uusien rakenteilla olevien kohteiden hankintamenot.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos koostuu investoinneista, markkinahintojen ja laskentaparametrien muutoksista sekä joidenkin kohteiden rajoitusten päättymisestä.

Osaan sijoituskiinteistöjä kohdistuu lainsäädännöllisiä käyttö- ja luovutusrajoituksia. Käyttö- ja luovutusrajoitukset kohdistuvat pääasiassa tasearvokohteisiin ja käyttörajoitukset tuottoarvokohteisiin. Rajoitukset kohdistuvat toisaalta sijoituskiinteistöjä omistavaan yhtiöön (ns. yleishyödyllisyysrajoitukset) ja toisaalta omistuksen kohteena olevaan sijoitukseen (ns. kohdekohtaiset rajoitukset). Yleishyödyllisyysrajoitukset sisältävät mm. yhtiön toimintaan, voitonjakoon, lainan- ja vakuudenantoon ja sijoitusten luovutukseen liittyviä pysyviä rajoituksia. Kohderajoitukset sisältävät mm. kohteen asuntojen käyttöön, asukasvalintaan, vuokranmääritykseen ja luovutukseen liittyviä määräaikaisia rajoituksia.


Sijoituskiinteistöjen arvo arvostusluokittain

   

M €

31.12.2015

31.12.2014

1.1.2014

Kauppa-arvo

2 417,6

2 117,7

1 932,9

Tuottoarvo

697,2

705,3

686,7

Tasearvo

884,4

885,7

890,7

Yhteensä

3 999,2

3 708,8

3 510,3

    

Yllä olevat käyvät arvot sisältävät 31.12.2015 Myytävänä oleviin pitkäaikaisiin varoihin luokitellut sijoituskiinteistöt (pääasiassa tasearvokohteita) yhteensä 534,3 miljoonaa euroa.

Sijoituskiinteistöjen arvostusprosessi

Kauppa-arvomenetelmässä arvonmäärityksen apuna käytetään Kiinteistövälitysalan Keskusliitto Ry:n (KVKL) tarjoamaa hintaseurantapalvelua, joka sisältää kiinteistövälittäjien antamaa hintatietoa toteutuneista yksittäisten asuntojen kaupoista Suomessa. Kohdekohtaiseen kauppa-arvoon tehdään oikaisu vuokratalon kunnon, sijainnin tai muiden ominaisuuksien perusteella.

Tuottoarvomenetelmässä käypä arvo määritetään pääomittamalla nettovuokratuotot kohdekohtaisilla nettotuottovaatimuksilla.

Hankintamenomenetelmässä kohteet kirjataan alkuperäiseen hankintamenoon mahdollisilla arvonalentumisilla ja ennen IFRS-siirtymää kertyneillä poistoilla vähennettynä.

VVO-konsernissa sijoituskiinteistöjen arvonmääritys tehdään yhtiön sisäisesti neljännesvuosittain. Arvioinnin tulokset raportoidaan johtoryhmälle, tarkastusvaliokunnalle ja hallitukselle. Arvonmääritysprosessi ja markkinatilanne sekä muut kiinteistöjen käyvän arvon arviointiin vaikuttavat tekijät käydään läpi neljännesvuosittain toimitusjohtajan ja talousjohtajan kanssa konsernin raportointiaikataulun mukaisesti. Neljännesvuosittain ulkopuolinen riippumaton asiantuntija Realia Management Oy antaa lausunnon VVO-konsernin omistamien vuokra-asuntojen ja liiketilojen arvonmäärityksessä sovelletuista arviointimetodeista sekä arvioinnin laadusta ja luotettavuudesta.


Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennan herkkyydet

Sijoituskiinteistöjen herkkyysanalyysi

  

31.12.2015

 
 

 

 

Muutos %

 

M€

-10 %

-5 %

0 %

5 %

Kauppa-arvokohteet

    

Kauppahintojen muutos

-241,8

-120,9

 

120,9

Tuottoarvokohteet

    

Tuottovaatimus

76,9

36,4

 

-33

Vuokratuotot

-118,8

-59,4

 

59,4

Hoitokulut

45

22,5

 

-22,5

     

Taloudellinen käyttöaste

    

(muutos prosenttiyksikköä)

-2 %

-1 %

0 %

1 %

     

Vuokratuotot

-2,4

-1,7

 

0,4

     

Kaikki VVO:n sijoituskiinteistöt luokitellaan IFRS 13 mukaan käyvän arvon hierarkiatasolle 3. Hierarkiatasolle 3 sisällytetään erät, joiden käyvän arvon määrittämisessä on käytetty omaisuuserää koskevia syöttötietoja, jotka eivät perustu havainnoitavissa olevaan markkinatietoon.

Vuoden 2015 tuottoarvomenetelmän piiriin kuuluvien asuinhuoneistojen tuottovaateen painotettu keskiarvo on 7,2 % ja liikehuoneistojen tuottovaateen painotettu keskiarvo on 11,0 %.

 

 

© VVO-yhtymä Oyj 2015